一石激起千層浪，“國五條”出臺(tái)后，全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了比較大的波動(dòng)，“末班車”效應(yīng)導(dǎo)致一季度房地產(chǎn)交易激增，而這種集中爆發(fā)的成交量以及市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力的預(yù)期，會(huì)影響到未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
??“末班車”效應(yīng)導(dǎo)致一季度房地產(chǎn)交易激增
??春節(jié)過后，各地樓市升溫明顯。2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的五項(xiàng) 政策措施，其中主要包括堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等，簡稱“國五條”。3月1日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)控工作的通知》進(jìn)一步細(xì)化了“國五條”的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%的個(gè)人所得稅。
??“國五條”發(fā)布之后，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。一些購房者和買房者產(chǎn)生恐慌，害怕以后數(shù)十萬的稅 費(fèi)落到自己頭上，于是趕在政策尚未正式實(shí)施之前完成交易。在搶搭政策末班車效應(yīng)的影響下，各地二手房市場(chǎng)交易火爆，一些地方出現(xiàn)了購房者排隊(duì)過戶的現(xiàn)象。 北京住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，“國五條”細(xì)則出臺(tái)后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%，與上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒體報(bào)道，不僅北京，上海、廣州、南京、武漢等地也先后出現(xiàn)了同樣的突擊搶房現(xiàn) 象。
??二手房市場(chǎng)交易的火爆，同時(shí)擠壓著部分需求流向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份升溫。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%；商品房銷售額 13992億元，增長61.3%。70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，新房房價(jià)上漲城市數(shù)量為68個(gè)，漲幅最大的是上海， 上漲3.20%；66個(gè)城市二手房房價(jià)上漲，漲幅最大的是北京，上漲3.10%。全國各地都在“國五條”落地的窗口期出現(xiàn)了量價(jià)上漲的局面。
??需求集中釋放之后未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于相對(duì)平穩(wěn)
??搶搭“末班車”的結(jié)果是，一季度全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易創(chuàng)下新高，提前釋放了未來幾個(gè)月的交易量。在集中突擊交易之后，市場(chǎng)將進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)期。
??從需求和供給兩方面來講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購買需求，也消耗了 大量可售房源，市場(chǎng)可匹配成交的房源在下降。從心理層面來看，各地有關(guān)“國五條”的實(shí)施細(xì)則剛剛推出，具體執(zhí)行情況如何，市場(chǎng)各方都進(jìn)入了觀察觀望期。買 賣雙方的心態(tài)已由之前的爭(zhēng)取快速成交，變成觀望等待。在新房市場(chǎng)，開發(fā)商也需要根據(jù)市場(chǎng)的變化重新調(diào)整市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)短期內(nèi)低購買、低成交、低供應(yīng)將持續(xù) 一段時(shí)間。
??進(jìn)入4月份后，隨著各地“國五條”細(xì)則相繼落地，二手房市場(chǎng)“末班車”效應(yīng)銳減，各地 樓市交易明顯回落，尤其是二手房市場(chǎng)與3月份形成了巨大的落差。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2013年4月8-14日北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716 套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的網(wǎng)簽量甚至低于3月份有時(shí)1天的簽約量。事實(shí)上，在3月30日“國五條”北京細(xì)則出臺(tái)后，從3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京的房地產(chǎn)交 易系統(tǒng)暫停購房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約，4月8日恢復(fù)網(wǎng)簽。那么在4月8日恢復(fù)網(wǎng)簽的一周內(nèi)，二手房成交的1716套還包含了網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽 量。
??其他城市也經(jīng)歷了同樣的行情變化。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，4月1-7日，二手存 量住房日均成交面積約4.6萬平方米，較3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日，二手房成交套數(shù)為2084套，環(huán)比下降60.5%；成交面積 180677.5平方米，環(huán)比下降59.78%。
??市場(chǎng)之所以對(duì)“國五條”出臺(tái)后的反應(yīng)這么激烈，因?yàn)椤皣鍡l”觸及到了投機(jī)性購房者的重要神經(jīng)——所得稅問題。
??抑制投機(jī)性需求是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)
??“國五條”最令人關(guān)注的是，國務(wù)院首次明確提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，“國五條”細(xì)則明確提出，要求依法嚴(yán)格對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅。
??而就是這一點(diǎn)引起了不少人的恐慌，也引起了一些擔(dān)憂和爭(zhēng)議。有人擔(dān)心在二手房供不應(yīng)求 的賣方市場(chǎng)上，新增的稅收肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方身上，會(huì)誤傷剛需；有人認(rèn)為按差額20%征稅難以計(jì)算，執(zhí)行難度很大；支持者認(rèn)為，這是對(duì)投機(jī)性住房的精確打 擊，20%的個(gè)稅征收比例至少會(huì)讓一大批投機(jī)性購房者收斂腳步。
??仔細(xì)分析“國五條”及其細(xì)則，政策延續(xù)了前幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，即堅(jiān)決抑制投機(jī)性 購房需求，“國五條”不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在明確既有政策的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)房價(jià)上漲過快的城 市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容，尤其是對(duì)稅收政策的調(diào)節(jié)作用作了比較詳細(xì)的闡述，其中指出，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所 得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。來自住建部的消息稱，全國40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年將有更多城市加入。據(jù)此，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問 題在未來的調(diào)控過程中會(huì)加大力度。
??“去投資化”是“國五條”的核心所在。根據(jù)細(xì)則可以預(yù)期，限購政策會(huì)進(jìn)一步趨嚴(yán)，限購 區(qū)域會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，差別化信貸政策會(huì)繼續(xù)深化，購買二套房貸款會(huì)更加困難，賣房納稅將成為打擊住房投機(jī)行為的重錘。通過收緊個(gè)稅、限制本地單身購房、提高 二套首付比例限制投資性需求入市，力在改變投資性購房者的長期預(yù)期。而限購、限貸、稅收政策針對(duì)的都不是購買第一套住房的剛需，彰顯了對(duì)首次置業(yè)人群的保 護(hù)?！皣鍡l”細(xì)則中還對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其 開發(fā)貸款需求，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)等作出安排，進(jìn)一步說明“國五條”在細(xì)心保護(hù)、鼓勵(lì)能夠滿足群眾自住的剛性需求。
??征稅征的是投機(jī)性賣房者的所得稅，要防止的是這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方身上，這是需要在執(zhí)行過程中重點(diǎn)防范并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管杜絕的。
??3月底，圍繞“國五條”的地方版細(xì)則落地，有嚴(yán)厲一些的，也有一些城市細(xì)則不細(xì)。在眾多的利益群體博弈中，凸顯出房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)，調(diào)控形勢(shì)更趨復(fù)雜。因此，調(diào)控政策不僅要有細(xì)則，更要有細(xì)化落實(shí)。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制愈加迫切、重要。
入庫時(shí)間：2013/5/8
